Pengaturan Tata Guna Lahan (Land Use) Hong Kong

FUNGSI PENGATURAN TATA GUNA LAHAN DI HONG KONG


Pengaturan tata guna lahan, dalam hal ini termasuk dalam perencanaan kota (Town Planning) di Hong Kong memiliki tujuan menjamin tersedianya lingkungan hidup yang berkualitas, perkembangan fasilitas ekonomi yang baik, serta meningkatkan kesehatan, keselamatan, kenyamanan, dan kesejahteraan komunitas dengan cara pendampingan serta kontrol pembangunan dan tata guna lahan. Mengikuti prinsip pembangunan yang berkelanjutan, perencanaan kota Hong Kong diharapkan dapat menyediakan ruang yang nyaman, efisien, dan terorganisasi bagi masyarakat untuk bekerja dan berkehidupan.

Pengaturan tata guna lahan di Hong Kong menjadi sangat penting, karena lahan yang tersedia di Hong Kong sangatlah terbatas. Pemerintah Hong Kong ditantang untuk dapat menyeimbangkan kebutuhan dan permintaan tanah untuk perumahan, komersial,  industri, transportasi, rekreasi, konservasi, preservasi peninggalan bersejarah, dan kebutuhan masyarakat yang lain.

Gambar Hong Kong di malam hari

           

SISTEM PENGATURAN TATA GUNA LAHAN DI HONG KONG

Sistem tata guna lahan di Hong Kong mencakup strategi pengembangan pada level nasional dan berbagai jenis undang-undang dan rencana di tingkat distrik (lokal). Sistem tata guna lahan ini memberikan arahan pada persiapan rencana-rencana tersebut, yang ada dalam Hong Kong Planning Standards and Guidelines, serta aturan-aturan, prinsip, dan kebijakan publik yang berkaitan.

a.         Territorial Development Strategy

Territorial Development Strategy bertujuan untuk menyediakan sebuah kerangka kerja untuk memberikan arahan bagi pembangunan di masa depan serta penetapan undang-undang mengenai infrastruktur strategis di Hong Kong. Strategi ini juga digunakan sebagai dasar persiapan rencana lokal. Territorial Development Strategy yang dimiliki Hong Kong saat ini adalah “Hong Kong 2030”. Dalam Hong Kong 2030 di dalamnya terdapat visi dan strategi untuk memformulasikan kerangka kerja perencanaan Hong Kong hingga tahun 2030, yang dimulai sejak Oktober 2007. HK2030 mengadopsi sistem pembangunan berkelanjutan sebagai tujuan akhirnya. Strategi yang direkomendasikan berfokus pada tiga tujuan utama untuk menyediakan lingkungan hidup yang berkualitas, peningkatan daya saing perekonomian, dan memperkuat hubungan dengan China yang dapat membantu Hong Kong mencapai tujuannya sebagai “Kota Dunia di Asia”.

b.        Statutory Plans

Terdapat dua tipe Statutory Plans yang disiapkan dan dipublikasikan oleh TPB (Town Planning Board) yang berada di bawah pengawasan TPO (Town Planning Ordinance) . Pada Tahun 2005, TPO mengubah alur proses pembuatan perencanaan dan prosedur penyetujuan rencana dengan menambah keterbukaan sistem perencanaan dan memperkuat kontrol aturan perencanaan di daerah rural, New Territories.

Tipe pertama yang digunakan adalah Outline Zoning Plan (OZP), yang mengatur zona tata guna lahan, parameter pengembangan, dan sistem jalan utama sebagai sebuah perencanaan mandiri. Area yang diatur dalam OZP antara lain, permukiman, komersial, industri, sabuk hijau, open space, pemerintahan/institusi/penggunaan komunitas atau tujuan lain yang spesifik. Ditambahkan pada tiap OZP, nota jadwal yang menunjukkan penggunaan yang diperbolehkan dalam sebuah zonasi tertentu dan atau penggunaan lain yang terlebih dahulu harus mendapatkan izin dari TPB.

Tipe kedua adalah Development Permission Area (DPA) Plan. DPA Plan dipersiapkan untuk menyediakan kontrol rencana sementara dan arahan pengembangan untuk area pedesaan di New Territories hingga OZP baru yang lebih detail telah siap. DPA Plans mengindikasikan garis besar zonasi tata guna lahan yang juga dilengkapi oleh nota jadwal yang mengatur penggunaan layer 1 dan 2. DPA Plans efektif digunakan satu periode dalam jangka 3 tahun dan akan segera diganti oleh OZP.

c.         Departmental Plans

Garis besar Development Plans and Layout Plans adalah sebuah rencana administratif yang dipersiapkan dalam kerangka kerja Statutory Plans. Dengan skala yang lebih besar, Departmental Plans menunjukkan level parameter perencanaan yang lebih detail, contohnya: batas letak, lokasi titik akses dan footbridges, hal yang lebih spesifik mengenai pemerintahan dan penggunaan masyarakat untuk memfasilitasi koordinasi teknik sipil, penjualan tanah, dan penyediaan tanah untuk tujuan spesifik.

Pandangan publik adalah pertimbangan yang sangat esensial bagi formulasi strategi pembangunan dan persiapan rencana. Kesepakatan publik dalam forum publik, workshop, pameran,dsb kemudian menjadi komponen yang begitu penting dalam proses perencanaan.

d.        Hong Kong Planning Standards and Guidelines

Adalah sebuah referensi manual yang menyiapkan kriteria untuk menentukan skala, lokasi,  kebutuhan tata guna lahan dan fasilitas yang bervariasi. Ini digunakan dalam persiapan perencanaan kota sebagai alat untuk mengatur pembangunan.

e.         Urban Renewal and Regeneration

The Urban Renewal Authority (URA) adalah sebuah lembaga perundang-undangan yang berdiri pada tahun 2001 untuk mempercepat peremajaan daerah kota tua dan untuk menindaklanjuti the Urban Renewal Strategy yang diformulasikan oleh pemerintah. PlanD berkoordinasi dengan URA dibawah pengawasan undang-undang dalam perencanaan peramajaan kota dan proyek regenerasi untuk meningkatkan daerah kota lama.

Pemerintah telah meluncurkan review strategi peremajaan kota pada tahun 2008 dalam tiga tahap, yaitu: cara pandang baru, kesepakatan publik, dan pembangunan konsensus. Hal ini dijadwalkan akan selesai pada tahun 2010. Strategi tersebut akan menyediakan arahan hukum yang luas bagi peremajaan kota di Hong Kong.

f.         New Town and Development Areas

Sebuah pembangunan kota baru (new town) dalam skala besar di New Territories dimulai pada tahun 1970. PlanD’s District Planning Offices telah bekerja cukup erat dengan the Civil Engineering and Development untuk menyiapkan rencana dan meninjau kembali pembangunan kota baru tersebut. Saat ini, sembilan kota baru yang bernama Tsuen Wan, Sha Tin, Tuen Mun,

Tai Po, Yuen Long, Fanling/Sheung Shui, Tseung Kwan O,Tin Shui Wai and North Lantau berada dalam tahap pembangunan yang bervariasi dan akan mengakomodasi sekitar empat juta orang hingga pembangunannya telah selesai. Meskipun begitu, pembangunan kota baru dalam skala besar tidak akan dilihat lagi di masa mendatang. Pembangunan kota baru skala medium seperti Kai Tak dan pembangunan area baru di New Territories lebih disarankan.

g.         Planning Enforcement

The Town Planning Ordinance melengkapi the Planning Authority dengan kekuatan penegakan hukum melawan pembangunan yang tidak sesuai dengan undang-undang karena seluruh pembangunan harus mendapatkan izin dan tidak menyimpang dari rencana, atau dilindungi oleh izin rencana yang valid.

PlanD’s Central Enforcement and Prosecution Section bertanggung jawab mengambil alih penegakan hukum dan aksi penuntutan melanggar pembangunan tidak berizin. Kedua lembaga ini melakukan investigasi atas keluhan masyarakat atau departemen pemerintahan lain dan bertanggung jawab dalam patroli reguler untuk menemukan kemungkinan pembangunan tidak berizin.

LEMBAGA YANG MENGATUR TATA GUNA LAHAN DI HONG KONG

Terdapat beberapa lembaga yang memegang peranan penting dalam upaya pengaturan tata guna lahan di Hong Kong, yaitu:

1.    The Planning and Lands Branch of the Development Bureau

Lembaga ini bertanggung jawab atas kebijakan portofolio yang berkaitan dengan perencanaan, tata guna lahan, bangunan, dan peremajaan kota di Hong Kong.

2.    The Planning Department (PlanD)

Berada langsung di bawah Development Bureau, The Planning Department bertanggung jawab untuk formulasi, monitoring, dan peninjauan kembali tata guna lahan di tingkat nasional. PlanD juga mempersiapkan rencana lokal (distrik), rencana pembangunan area dalam the Hong Kong Planning Standards and Guidelines.

3.    Town Planning Board (TPB)

Lembaga ini bertanggung jawab dalam rencana perundang-undangan (Statutory Planning). The Town Planning berada di bawah Town Planning Ordinance dan dibantu oleh PlanD. TPB meninjau ulang persiapan draft rencana perundang-undangan. Terdapat dua komite yang berada di bawah TPB, yaitu The Metro Planning Commitee dan The Rural and New Town Planning Commitee.